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Domande e Risposte

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Quante sono e dove sono localizzate le zone 167?

Le zone individuate dall’amministrazione comunale sono 3. La prima, in località Morosina, è assegnata a società costruttrici per interventi di edilizia convenzionata. La seconda e la terza, in località Colle Oliva e via Mura dei Francesi, sono assegnate alle cooperative edilizie per la realizzazione di interventi di edilizia economica e popolare per i soci. La superficie assegnata all’intervento delle cooperative è di circa 18 ettari totali.

L’edificazione delle zone 167 è obbligatoria?

La realizzazione delle zone di edilizia residenziale ex legge 167/1962 è determinata per l’incremento previsto in un decennio della popolazione residente. Il Piano Regolatore Generale del Comune di Ciampino è stato adottato nel 1998 con la previsione di un incremento residenziale nel decennio vicino al 10%, ovvero di 3.645 abitanti, di cui 1.338 nelle zone 167, e 2.307 per l’edilizia privata Oggi, dopo 15 anni, la popolazione residente è invece stabile e non è affatto aumentata, essendo stata rilevata, con il censimento nazionale dell’anno 2011, in circa 37.500 unità. Nel 1998 risultava pressoché analoga.

L’edificazione di una così significativa parte di territorio è questione che riguarda tutta la comunità cittadina. Il sindaco e l’amministrazione comunale hanno reso trasparenti le loro decisioni per l’edificazione della zona 167? Hanno confrontato con i cittadini le soluzioni alternative e i possibili risvolti della vicenda?

I provvedimenti che l’amministrazione comunale ha predisposto non sono mai stati resi disponibili per un confronto preliminare con i cittadini e posti alla loro attenzione. Dopo l’approvazione hanno seguito il consueto iter della pubblicazione degli atti.
Il programma del sindaco contiene invece l’esplicita indicazione di realizzare un confronto con i cittadini per i principali problemi della città. Ad aprile 2013 il Consiglio Comunale, all’unanimità ha approvato un ordine del giorno che impegna il sindaco e la giunta ad effettuare un confronto sulle zone 167, comprendendo i cittadini e le loro associazioni e organizzazioni. Non sono state attuate né le indicazioni del programma né le indicazioni dell’ordine del giorno del Consiglio Comunale.

Per quante persone è previsto l’insediamento delle zone 167 e quali servizi porterà alla città?

L’edificazione della zona 167 è prevista per 1.338 abitanti totali. Con un calcolo sommario, considerando un numero medio di 3 componenti per famiglia, corrispondono a 446 alloggi, di cui poco più della metà collocati presso la zona di Colle Oliva, poco meno nella zona di Mura dei Francesi. I servizi che saranno realizzati nelle zone 167, parcheggi, strade, verde pubblico, serviranno a soddisfare le sole esigenze dei suoi abitanti e non andranno a ridurre le croniche mancanze della città. E’ invece già evidente da tempo che risulterà del tutto insufficiente la struttura viaria a ridosso delle zone 167, fatta di stradine strette e prive di marciapiede e senza un collegamento diretto alle consolari ad alle via di scorrimento veloci che lambiscono la città. La situazione appare particolarmente catastrofica per la zona di via Morosina, stretta nel dedalo di viuzze del quartiere Morena.

Con l’edificazione delle zone 167 si creerà sviluppo ed occupazione?

Gli interventi della 167 sono destinati all’edilizia residenziale e non ad attività produttive proprie, industriali o imprenditoriali. Per attività non residenziali è previsto solo il 4% della cubatura totale, che molto probabilmente si concretizzerà in pochi uffici professionali o locali commerciali. Con queste indicazioni gli interventi non potranno produrre posti di lavoro stabili e consistenti. Le uniche attività di lavoro riguarderanno quindi la costruzione degli edifici, che si concluderanno in un tempo relativamente breve e non saranno portatrici di nuove occupazioni.

È vero che il depuratore di via Morosina non è più capiente e non potrà quindi ricevere i nuovi allacci per gli edifici delle zone 167?

Da qualche tempo il depuratore di via Morosina risulta saturo e non può ammettere nuovi allacci. Ne resteranno quindi esclusi, non solo i nuovi interventi per l’edificazione della zona 167, che sono lì confluenti, ma anche gli edifici già ultimati e che ricadono nell’ambito di azione del depuratore. Per ricevere nuove utenze il depuratore dovrà essere ampliato. Per ora non c’è alcun progetto di ampliamento in programma. Per un simile intervento, che va proposto, approvato e finanziato e infine realizzato, saranno necessari anni.

Gli scavi archeologici preventivi sono obbligatori?

Gli scavi archeologici sono obbligatori per tutto il territorio comunale. Le norme della Regione Lazio li impongono fin dal 2008, a dimostrazione di quale importanza storica e culturale abbia il territorio comunale. E’ evidente quindi l’incongruità dei provvedimenti di assegnazione delle aree delle zone 167, redatti a favore delle cooperative edilizie ben prima dell’attuazione degli scavi archeologici. E non solo prima e senza l’attuazione degli scavi preventivi, ma anche dopo, pur in presenza dei rilevantissimi reperti archeologici, l’amministrazione comunale si incaponisce ancora ad ammettere la completa edificazione sulle aree delle zone 167.

È vero che la presenza di reperti archeologici nelle zone di Colle Oliva e Mura dei Francesi era già nota dalle campagne di scavi di fine ‘800?

La presenza di una grande villa romana a Colle Olivo è documentata dalla seconda metà del XIX secolo. Parte della sua planimetria appare nella carta archeologica disegnata in quegli anni da Pietro Rosa.
Del 1848 sono, invece, i primi ritrovamenti documentati nella Tenuta del Muro dei Francesi: prima nella vigna di Nicola Zoffoli poi, nel 1861, nella proprietà di Domenico Zoffoli dove furono messi in luce non meglio precisati “ambienti romani” al di sotto della Vaccheria e, senza indicazione topografica certa, i resti di un edificio sacro cristiano di età tardo antica. Tra i materiali rinvenuti un tubo in piombo (fistula) recante il nome del proprietario della villa VALERI MESSALLAE.

In quali zone delle 167 sono state ritrovati i reperti archeologici?

Gli scavi archeologici preventivi hanno permesso scoperte di notevole rilievo. Nella zona di via Morosina sono state ritrovate sepolture pre-romane e una conduttura romana idraulica dell’epoca repubblicana. Nella zona di Colle Oliva è stata rinvenuta una villa romana con piscina, terme e mosaici, copia più piccola di una identica villa di Ostia Antica. I ritrovamenti si estendono per oltre un ettaro di terreno. La notizia dei ritrovamenti della terza zona, Mura dei Francesi, ha fatto il giro del mondo per l’eccezionale importanza dei reperti: l’imponente villa del console romano Marco Valeria Messalla Corvino, la piscina ed i mosaici e soprattutto lo straordinario gruppo di statue dei Niobidi, che hanno ispirato ad Ovidio la sua opera più famosa: Le Metamorfosi.

Quale tipo di tutela c’è ora per queste zone?

Per la zona di via Morosina la Soprintendenza archeologica ha rimosso le tombe ed ha abbandonato interrata la conduttura idraulica.Per la zona di via Colle Oliva la Soprintendenza Archeologica ha invece dato parere favorevole all’edificazione della zona 167, limitandola ad una distanza di soli 5 metri dal confine dell’area archeologica.Per la zona di via Mura dei Francesi la Soprintendenza Archeologica ha rilasciato il parere favorevole per l’edificazione con un vincolo assai labile per l’area (sono protetti solo 1.000 mq in totale). Numerosissimi esponenti del mondo accademico, nazionale ed internazionale, hanno aderito all’appello lanciato dal Movimento Ciampinobenecomune per la tutela integrale dei luoghi, che sarebbero del tutto compromessi dalla presenza delle zone 167. L’area archeologica infatti coincide con il Barco Colonna, che raccoglie al suo interno, altre alla villa di Messala, anche altre pregevolissime presenze monumentali, sia archeologiche che paesaggistiche (casali, portali, edifici ipogei ancora non indagati, uliveto secolare).

La presenza di reperti archeologici ha comportato varianti nel piano di zona 167?

Ad agosto del 2012 la Giunta Comunale ha adottato per Colle Oliva una prima variante, redatta dai tecnici dell’ufficio urbanistica, munita di un parere archeologico che ammetteva l’edificazione a soli 5 metri dai reperti. Il 27.05.2013 poi, la Giunta ha adottato due nuove varianti, sempre redatte dai tecnici dell’ufficio urbanistica, una per Colle Oliva, che ha sostituito la precedente, ed una per Mura dei Francesi. Le fascia di rispetto per Colle Oliva è riproposta a soli 5 metri dall’area archeologica; per gli scavi della villa di Messala a Mura dei Francesi l’area di rispetto è limitata a soli 1.000 mq totali, abbandonando all’edificazione gran parte dei resti della villa.
Le varianti, in attesa del parere favorevole della Soprintendenza Paesaggistica, dovranno passare al vaglio degli uffici della Regione Lazio. L’adozione delle varianti da parte della sola Giunta Comunale appare inoltre dubbia per le norme della Legge Regionale 21/2009 (Piano Casa Regione Lazio) che indicano che per modifiche planimetriche e dimensionali superiori al 20% delle aree e degli edifici, è necessario l’intervento regionale (art. 5, comma 19, punto i, punto n).

Ci sono altre zone del territorio comunale dove poter edificare le zone 167?

L’Amministrazione Comunale, con la deliberazione n. 4 del 22.02.2011, ha esplicitamente indicato: “ Dare atto che in caso di mancata emissione entro il 25.03.2011 dei pareri richiesti per l’approvazione della Variante al Paino di zona in Località “Colle Oliva” – zona C22, oppure in caso di pareri non favorevoli o nel caso in cui la cubatura realizzabile possa essere inferiore a causa di eventuali rinvenimenti archeologici, l’A,C, si impegna ad individuare una nuova area per la localizzazione di interventi PEEP entro zone edificabili già destinate all’edificazione dal P.R.G: vigente, necessarie per reperire le volumetrie da attribuire alle cooperative ed alle imprese che resterebbero escluse dall’assegnazione definitiva, in base al numero di lotti individuati con apposito atto di G.C.”

È vero che le cooperative ed i soci hanno già versato somme rilevanti in attesa dell’edificazione?

Le somme versate dai soci delle cooperative riguardano: le quote societarie; le quote per gli scavi archeologici; le quote per l’acquisizione dei terreni. Le quote societarie non riguardano l’aspetto pubblico della vicenda. Le quote per gli scavi archeologici preventivi sono obbligatorie e dovute dal proprietario del fondo. Per via Colle Oliva gli scavi si sono conclusi nell’estate del 2012. Per via Mura dei Francesi gli scavi sono ancora in corso. Qui le spese sono state superiori perché agli scavi archeologici preventivi si sono sommate anche le operazioni di rimozione e bonifica del materiale bellico rinvenuto, per un totale, non ancora definito e documentato, di circa 400.000 euro. Le quote per l’acquisizione dei terreni sono state anticipate dalle cooperative finora solo per il 20% del loro valore, determinato con atto pubblico dalla giunta municipale. L’importo versato è di circa 1.000.000 di euro per Colle Oliva e di circa 670.000 euro per Mura dei Francesi. Il costo finale dei terreni sarà quindi di oltre 8.300.000 di euro per circa 18 ettari di superficie, che per l’edificazione dei 155.000 mc ammessi complessivamente, corrisponde al valore di circa 55,00 €/mc. Il valore corrente di un corrispondente terreno con analogo valore edificabile, si aggira oggi invece intorno a 350,00 €/mc.

Se l’amministrazione comunale ha già assegnato i lotti per le zone 167, le cooperative hanno quindi acquisito il diritto all’edificazione?

L’amministrazione comunale ha effettuato una pre-assegnazione dei lotti alle 25 cooperative vincitrici del bando di concorso comunale. La pre-assegnazione è stata fatta con il vincolo di realizzare gli scavi archeologici preventivi per verificare l’effettiva edificabilità delle aree. L’amministrazione comunale ha inoltre indicato la possibilità di reperire altre aree qualora queste risultassero non edificabili per qualsiasi motivo. Questo atto quindi non comporta alcun diritto edificatorio sulle aree che saranno assegnate, che potrà essere esplicitato solo con un successivo “permesso a costruire”, che a sua volta potrà essere rilasciato solo dopo aver acquisito i pareri sovracomunali ancora necessari per il piano di zona 167 (Soprintendenza Paesaggistica e Regione Lazio).

L’amministrazione comunale paventa contenziosi giudiziari pesantissimi nel caso le aree delle zone 167 diventino inedificabili. E’ vero questo scenario?

Il parere delle Soprintendenze è vincolante per rendere edificabili le aree. Devono infatti esprimersi obbligatoriamente per la valutazione dei vincoli di tutela archeologici e paesaggistici. Nel caso di problemi per l’edificabilità delle aree, la giunta comunale ha già indicato che reperirà altre aree disponibili sul territorio comunale. Nel caso di un vincolo parziale, come quello rilasciato per Colle Oliva, l’edificazione sarà possibile con la protezione proposta per i reperti rinvenuti (5 metri dall’area archeologica). Le spese già sostenute per l’acquisizione delle aree potrebbero essere destinate alle altre aree che l’amministrazione potrà renderà disponibili.

Quali responsabilità si potrebbero individuare per il comune nel caso di un contenzioso giudiziario?

L’amministrazione comunale ha proceduto all’individuazione delle zone 167 essendo ben consapevole del valore archeologico e paesaggistico delle aree. Ha inoltre confermato la variazione della destinazione urbanistica e reso disponibili i terreni per l’assegnazione alle cooperative senza mai avere alcuna certezza della piena disponibilità edificatoria delle aree. Inoltre ha richiesto alle cooperative il pagamento per l’acquisizione delle aree assegnate, che anche se minimo, ammonta a milioni di euro.

È vero che le cooperative hanno posto in vendita gli alloggi presso agenzie immobiliari e che il prezzo minimo delle abitazioni offerte non rispetta quello stabilito dall’amministrazione comunale?

Diverse cooperative hanno già posto in vendita gli alloggi presso agenzie immobiliari della zona a prezzi ben superiori a quelli minimi indicati dall’amministrazione comunale. Questo elemento pone dei dubbi sulla vera consistenza degli iscritti alle cooperative e su chi realmente intervenga, al posto dei soci, sia nei pagamenti per l’acquisizione delle aree, sia nelle decisioni per il prezzo delle abitazioni. Anche per la zona di via Morosina una società costruttrice ha diffuso sul web le sue inserzioni per la vendita degli alloggi.

La Giunta Comunale e la Soprintendenza sono sensibili all’appello pubblico per salvare l’area archeologica di via Mura dei Francesi e dare un diverso impulso economico alla città?

L’appello del movimento Ciampinobenecomune è stato sottoscritto da migliaia di cittadini e da gran parte del mondo accademico italiano ed internazionale. Per il sostegno alla protezione dell’area il Movimento Ciampinobenecomune ha segnalato le potenzialità ed i punti di criticità del sito di Muro dei Francesi al World Monuments Fund, un’organizzazione no-profit con sede a New York, il cui fine è la preservazione di manufatti architettonici storici e di siti con rilevanza storico-culturale in tutto il mondo, attraverso il lavoro sul campo, la promozione, la concessione di borse di studio e fondi per l’educazione e l’addestramento di esperti in loco. Dopo la segnalazione, funzionari del WMF hanno confermato che l’intero sito di Muro dei Francesi, proprio per le caratteristiche dell’area in cui è inserito e per le potenzialità culturali e produttive che una corretta valorizzazione consentirebbero, è candidato per il 2014 al World Monuments Watch del World Monuments Fund. La Giunta Comunale e le Soprintendenze non hanno formulato alcun commento.